Airbnb
Commission Airbnb à 15,5 % : de combien faut-il vraiment augmenter vos prix ?
Airbnb vous annonce que votre commission passe à environ 15,5 % et, forcément, votre première réaction est probablement la même que celle de tout le monde : « Très bien, donc je dois augmenter mes prix de 15,5 %. »
Eh bien non. Enfin, pas exactement.
Si vous augmentez simplement votre tarif de 15,5 %, vous ne récupérez pas totalement la commission. Vous allez vous en approcher, mais il vous manquera encore un peu d’argent sur chaque réservation.
Et quelques euros perdus sur une réservation, ce n’est pas dramatique. Mais quelques euros sur chaque nuit, chaque séjour et chaque année, cela commence à représenter une vraie somme.
Nous allons donc reprendre tout cela tranquillement. Pourquoi Airbnb prélève désormais ses frais de cette manière, comment trouver votre vrai taux, quel calcul utiliser et surtout quel prix afficher pour ne pas voir votre revenu baisser.
Vous allez voir, le principe est assez simple. Le seul piège, c’est que la commission est retirée de votre prix final. Elle n’est pas ajoutée par-dessus.
Pourquoi parle-t-on maintenant d’une commission Airbnb de 15,5 % ?
Pendant longtemps, beaucoup de propriétaires ont eu l’impression qu’Airbnb ne leur coûtait que 3 %.
Vous affichiez par exemple une nuit à 100 €. Airbnb vous retirait environ 3 € et vous versait autour de 97 €. Vu depuis votre tableau de bord, la commission paraissait donc plutôt légère.
Mais votre voyageur, lui, ne payait pas seulement 100 €.
Airbnb ajoutait ses propres frais de service au moment de la réservation. Le voyageur pouvait donc finir avec un total sensiblement supérieur au prix que vous aviez affiché.
Les frais étaient simplement répartis entre les deux côtés : une petite partie chez vous et une autre partie chez le voyageur.
Avec le système de frais uniques, Airbnb regroupe l’essentiel de la commission du côté de l’hôte. Le voyageur voit un prix plus proche du prix final et Airbnb retire directement sa commission de votre versement.
Pour la plupart des hôtes concernés, Airbnb annonce des frais de 15,5 %. Ce taux n’est toutefois pas absolument identique pour tout le monde. Airbnb indique que certains hôtes peuvent avoir un taux généralement compris entre 14 % et 16 %.
La première chose à faire n’est donc pas de prendre votre calculatrice. La première chose à faire est d’ouvrir votre compte Airbnb et de vérifier votre taux réel.
Ne partez pas automatiquement sur 15,5 % simplement parce que vous avez vu ce chiffre dans un article ou sur un groupe Facebook. Le taux qui vous intéresse est celui qui est réellement appliqué à votre annonce.
Les deux systèmes de frais Airbnb, expliqués simplement
L’ancien système avec partage des frais
Dans le système partagé, vous payez une commission relativement faible sur votre versement, souvent autour de 3 %. Airbnb ajoute ensuite des frais au prix payé par le voyageur.
Prenons une nuit affichée à 100 €.
Vous ne touchez pas exactement 100 €, puisque la commission hôte est déduite. Avec 3 % de frais, vous recevez environ 97 €.
De son côté, le voyageur ne paie pas forcément 100 €. Airbnb peut ajouter ses frais de service au moment du paiement. Le prix final peut donc arriver, par exemple, autour de 114 ou 115 €, hors taxe de séjour et selon les frais réellement appliqués.
Votre tarif affiché n’était donc pas vraiment le prix payé par le voyageur. C’était surtout votre base de calcul.
Le système à frais uniques
Avec les frais uniques, le fonctionnement est beaucoup plus proche de celui que connaissent déjà les propriétaires sur Booking.com.
Vous affichez un prix. Le voyageur voit ce prix, éventuellement accompagné des frais que vous avez vous-même prévus et des taxes applicables. Airbnb prélève ensuite sa commission sur le sous-total de la réservation et vous verse le reste.
Si vous affichez toujours votre nuit à 100 € et qu’Airbnb prélève 15,5 %, vous ne recevez plus 97 €.
Vous recevez 84,50 € avant prise en compte d’une éventuelle TVA sur la commission.
Voilà le vrai problème.
Le passage à 15,5 % ne vous fait pas forcément perdre de l’argent à condition de revoir vos prix. En revanche, si vous conservez vos anciens tarifs sans rien modifier, la baisse de votre versement est immédiate.
Est-ce qu’Airbnb devient réellement beaucoup plus cher ?
C’est là qu’il faut faire attention à la manière dont on présente le changement.
Vous pouvez avoir l’impression que votre commission passe brutalement de 3 % à 15,5 %. Vu comme cela, l’augmentation paraît énorme.
Mais dans l’ancien système, Airbnb facturait déjà une partie importante des frais au voyageur. Le coût total de la plateforme était donc déjà supérieur aux 3 % visibles sur votre versement.
Airbnb ne crée pas forcément quinze points de frais supplémentaires du jour au lendemain. La plateforme déplace surtout une part plus importante de ses frais du côté de l’hôte.
Cela change malgré tout quelque chose de très important : c’est maintenant à vous d’intégrer la commission dans votre prix.
Avant, Airbnb ajoutait automatiquement ses frais au tarif payé par le voyageur. Maintenant, si vous voulez conserver votre revenu, vous devez afficher un prix suffisamment élevé pour qu’il reste le bon montant après la retenue.
Pourquoi ajouter simplement 15,5 % ne suffit pas
C’est le point le plus important de tout l’article.
Imaginons que vous souhaitiez recevoir 100 € après la commission Airbnb.
Votre premier réflexe peut être de faire :
100 € + 15,5 % = 115,50 €
Vous affichez donc 115,50 € en pensant qu’Airbnb va prendre 15,50 € et qu’il vous restera 100 €.
Sauf qu’Airbnb ne calcule pas ses 15,5 % sur les 100 € que vous souhaitez conserver. Airbnb calcule sa commission sur les 115,50 € affichés.
La commission est donc de :
115,50 € × 15,5 % = 17,90 €
Votre versement devient :
115,50 € − 17,90 € = 97,60 €
Vous vouliez recevoir 100 €. Vous ne recevez que 97,60 €.
Il manque 2,40 €.
Ce n’est pas énorme sur une nuit. Mais si vous louez 150 nuits par an avec le même écart, cela représente déjà 360 €.
Et nous parlons ici d’un tarif de seulement 100 €.
Le bon calcul pour récupérer 100 €
Pour savoir quel prix afficher, vous devez faire le calcul à l’envers.
Avec une commission de 15,5 %, Airbnb vous laisse 84,5 % de votre prix.
Autrement dit :
100 % − 15,5 % = 84,5 %
Pour recevoir 100 €, il faut donc diviser 100 € par 84,5 %, soit 0,845.
100 € ÷ 0,845 = 118,34 €
Le prix à afficher est donc de 118,34 €.
Airbnb prélève 15,5 % de 118,34 €, soit environ 18,34 €. Il vous reste bien 100 €.
La formule à retenir :
Prix à afficher = montant que vous souhaitez recevoir ÷ (1 − taux de commission)
Avec 15,5 % de commission :
Prix à afficher = montant souhaité ÷ 0,845
C’est vraiment la seule formule dont vous avez besoin.
Vous ne rajoutez pas simplement la commission. Vous divisez votre revenu souhaité par la part qu’Airbnb vous laisse.
Faut-il donc augmenter tous vos prix de 18,34 % ?
Pas forcément. Tout dépend de ce que vous cherchez à conserver.
Et c’est là qu’il faut bien distinguer deux objectifs.
Premier objectif : conserver votre ancien versement
Reprenons votre ancienne nuit à 100 €.
Avec l’ancien système et environ 3 % de commission hôte, vous ne receviez pas 100 €. Vous receviez plutôt 97 €.
Si votre objectif est simplement de continuer à recevoir ces 97 €, le calcul est :
97 € ÷ 0,845 = 114,79 €
Vous devez donc afficher environ 114,79 €.
Cela correspond à une hausse d’environ 14,8 % par rapport à votre ancien prix de 100 €.
Dans cette configuration, votre revenu reste pratiquement identique à ce que vous receviez avant. Le prix payé par le voyageur reste également assez proche de son ancien prix final, puisqu’il payait auparavant les frais Airbnb en plus.
Deuxième objectif : recevoir réellement vos 100 €
Vous pouvez aussi considérer que votre prix de 100 € correspond à la valeur de votre nuit et que vous souhaitez réellement conserver ces 100 €.
Dans ce cas, nous revenons au calcul précédent :
100 € ÷ 0,845 = 118,34 €
Il faut alors augmenter le prix de 18,34 %.
Les deux calculs ne se contredisent pas. Ils ne répondent simplement pas à la même question.
| Votre objectif | Prix à afficher | Versement après 15,5 % |
|---|---|---|
| Ne rien modifier | 100 € | 84,50 € |
| Ajouter simplement 15,5 % | 115,50 € | 97,60 € |
| Conserver l’ancien versement d’environ 97 € | 114,79 € | 97 € |
| Recevoir réellement 100 € | 118,34 € | 100 € |
En pratique, il n’y a donc pas un seul bon pourcentage universel.
Vous devez d’abord décider ce que vous appelez « ne pas perdre d’argent ».
Est-ce que vous voulez conserver votre ancien versement de 97 € ? Ou est-ce que vous voulez que votre tarif de 100 € reste réellement votre revenu avant vos autres charges ?
Le coefficient à utiliser selon votre taux Airbnb
Votre taux n’est peut-être pas exactement de 15,5 %. La formule reste néanmoins la même.
Pour récupérer intégralement le montant de départ, voici les principaux coefficients :
| Commission Airbnb | Diviseur | Coefficient | Hausse nécessaire |
|---|---|---|---|
| 14 % | 0,86 | 1,1628 | 16,28 % |
| 15 % | 0,85 | 1,1765 | 17,65 % |
| 15,5 % | 0,845 | 1,1834 | 18,34 % |
| 16 % | 0,84 | 1,1905 | 19,05 % |
Si votre commission est de 15 %, vous multipliez donc votre revenu souhaité par environ 1,1765.
Pour un revenu souhaité de 150 €, cela donne :
150 € × 1,1765 = 176,48 €
Si votre commission est de 15,5 %, vous utilisez plutôt le coefficient 1,1834 :
150 € × 1,1834 = 177,51 €
Là encore, vérifiez votre propre taux avant de modifier tout votre calendrier.
Attention à la TVA sur la commission Airbnb
Maintenant, nous arrivons à la partie qui peut vraiment changer votre calcul en France.
Airbnb indique que ses frais de service sont soumis à une TVA de 20 % en France.
Cette TVA ne représente pas 20 % du montant total de la réservation. Elle représente 20 % du montant de la commission Airbnb.
Si votre commission est de 15,5 %, la TVA sur cette commission représente :
15,5 % × 20 % = 3,1 %
Le coût total peut donc atteindre :
15,5 % + 3,1 % = 18,6 %
Dans ce cas, Airbnb ne vous laisse plus 84,5 % du prix, mais 81,4 %.
Si vous souhaitez recevoir 100 €, le calcul devient :
100 € ÷ 0,814 = 122,85 €
Vous devez donc afficher 122,85 € pour qu’il vous reste réellement 100 € après une commission de 15,5 % et une TVA de 20 % appliquée à cette commission.
| Situation | Coût retenu dans l’exemple | Prix nécessaire pour recevoir 100 € |
|---|---|---|
| Commission de 15,5 % sans TVA facturée par Airbnb | 15,5 % | 118,34 € |
| Commission de 15,5 % avec 20 % de TVA sur la commission | 18,6 % | 122,85 € |
Cela ne veut pas dire que tous les propriétaires français doivent automatiquement augmenter leurs prix de 22,85 %.
Votre situation dépend notamment de votre statut, de la présence ou non d’un numéro de TVA renseigné sur Airbnb, du traitement en autoliquidation et de votre possibilité éventuelle de récupérer la TVA.
Le plus simple est de regarder vos factures Airbnb.
Vérifiez si une TVA est ajoutée aux frais de service et regardez si cette TVA représente réellement un coût définitif pour vous. En cas de doute, posez la question à votre comptable avec une facture Airbnb sous les yeux. Il pourra vous répondre beaucoup plus précisément qu’un calcul général trouvé sur internet.
La commission ne concerne pas seulement le prix de la nuit
Autre erreur assez fréquente : augmenter uniquement le tarif par nuit et oublier tout le reste.
Airbnb calcule les frais de service hôte sur le sous-total de la réservation. Cela peut donc inclure votre tarif de nuit, vos frais de ménage et les différents suppléments que vous facturez.
Prenons un séjour de cinq nuits à 120 €, avec 80 € de frais de ménage.
Le sous-total est :
5 × 120 € + 80 € = 680 €
Avec une commission de 15,5 %, Airbnb retire :
680 € × 15,5 % = 105,40 €
Votre versement est donc de 574,60 € avant l’éventuelle TVA sur la commission et les autres ajustements.
Si vous avez correctement augmenté le prix des nuitées mais laissé les frais de ménage à 80 €, une partie de la commission continue à réduire le montant qui vous sert à payer le ménage.
Pour recevoir réellement 80 € après une commission de 15,5 %, il faudrait afficher :
80 € ÷ 0,845 = 94,67 €
Cela ne veut pas forcément dire que vous devez afficher 94,67 € de ménage.
Des frais de ménage trop élevés peuvent freiner les réservations courtes. Vous pouvez donc décider de répartir une partie du coût dans le tarif des nuits.
L’important est simplement de comprendre que la commission porte aussi sur cette somme. Si votre prestataire de ménage vous facture 80 €, mais qu’il ne vous reste que 67,60 € après commission, les 12,40 € manquants sortent de votre marge.
Le même raisonnement vaut pour les suppléments liés aux animaux, aux voyageurs supplémentaires ou aux autres frais intégrés au sous-total.
Exemple complet sur une réservation d’une semaine
Prenons un exemple plus proche d’une vraie réservation.
Vous louez une maison 150 € par nuit pendant sept nuits. Vous ajoutez 100 € de frais de ménage.
Votre prix actuel est donc :
7 × 150 € + 100 € = 1 150 €
Si vous ne changez rien
Avec 15,5 % de commission, Airbnb retire :
1 150 € × 15,5 % = 178,25 €
Vous recevez :
1 150 € − 178,25 € = 971,75 €
Vous perdez donc 178,25 € sur le montant affiché.
Si vous ajoutez simplement 15,5 %
Votre nouveau tarif total devient :
1 150 € × 1,155 = 1 328,25 €
Airbnb retire 15,5 % de 1 328,25 €, soit environ 205,88 €.
Il vous reste :
1 328,25 € − 205,88 € = 1 122,37 €
Vous êtes encore à 27,63 € de votre objectif de 1 150 €.
Avec le bon calcul
Vous divisez 1 150 € par 0,845 :
1 150 € ÷ 0,845 = 1 360,95 €
Airbnb prélève environ 210,95 € et vous recevez bien 1 150 €.
L’écart entre la mauvaise méthode et la bonne est ici de 32,70 € sur une seule réservation.
Sur trente réservations similaires dans l’année, cela représente 981 €.
Voilà pourquoi le calcul mérite d’être fait correctement dès le départ.
Est-ce que le voyageur va payer beaucoup plus cher ?
Pas forcément.
Il ne faut pas comparer uniquement votre ancien prix affiché avec votre nouveau prix affiché. Il faut comparer ce que le voyageur payait réellement avant avec ce qu’il paiera réellement après.
Avant, vous pouviez afficher 100 € et le voyageur finissait par payer 114 ou 115 € une fois les frais Airbnb ajoutés.
Avec les frais uniques, vous pouvez afficher directement un prix autour de 114,79 € pour conserver votre ancien versement de 97 €.
Visuellement, votre tarif est passé de 100 € à presque 115 €. Mais pour le voyageur, le total n’a pratiquement pas changé.
Ce qui change surtout, c’est la manière dont le prix est présenté.
Avec le nouveau système, votre tarif affiché doit déjà intégrer l’essentiel du coût de la plateforme.
En revanche, si vous choisissez d’afficher 118,34 € afin de recevoir réellement 100 €, le voyageur peut payer quelques euros de plus qu’avant. Vous récupérez alors aussi la petite commission d’environ 3 % que vous supportiez déjà dans l’ancien système.
Ce choix est commercial.
Sur un logement qui se remplit très facilement, vous pouvez privilégier la conservation complète de votre prix.
Sur une annonce très concurrentielle, vous pouvez décider de conserver uniquement votre ancien versement afin de limiter la hausse visible.
Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire. Rien ne vous oblige à appliquer exactement 14,8 % ou 18,34 %.
Faut-il appliquer exactement le même pourcentage toute l’année ?
Non, et c’est même rarement la meilleure solution.
La commission vous donne un niveau minimum à intégrer dans votre calcul. Elle ne remplace pas une vraie stratégie tarifaire.
Une nuit du mardi en novembre ne se vend pas comme une nuit du samedi en plein mois d’août.
Si votre logement est presque toujours complet pendant la haute saison, vous pouvez probablement répercuter la commission plus facilement. À l’inverse, en basse saison, une hausse trop brutale peut réduire votre taux d’occupation.
Votre prix doit donc tenir compte de la commission, mais aussi de la demande, de la concurrence, du délai avant l’arrivée, de la durée du séjour et de votre taux de remplissage.
Le bon raisonnement n’est pas : « Airbnb prend 15,5 %, donc j’augmente toutes mes dates de 18,34 % sans réfléchir. »
Le bon raisonnement est plutôt : « Quel montant dois-je recevoir pour que cette nuit reste rentable, et quel prix le marché est-il prêt à accepter ? »
Où devez-vous modifier vos prix ?
Cela dépend entièrement de la manière dont vous gérez votre annonce.
La règle la plus importante est simple : modifiez vos prix à un seul endroit.
Si vous augmentez vos tarifs dans Airbnb puis appliquez une deuxième majoration dans votre channel manager, les deux réglages peuvent s’additionner. Vous pouvez alors vous retrouver avec une hausse de 30 %, 35 % ou davantage sans l’avoir voulu.
Vous gérez vos prix directement dans Airbnb
Dans ce cas, vous pouvez utiliser l’outil d’ajustement proposé par Airbnb lorsqu’il apparaît dans votre compte.
Avant de valider, regardez bien ce qu’il va modifier. Vérifiez le tarif de base, les prix personnalisés, les week-ends, les frais de ménage, les suppléments et vos prix minimums.
Ne cliquez pas simplement sur « confirmer » en supposant que tout sera parfait.
Une fois l’ajustement réalisé, ouvrez plusieurs dates de votre calendrier. Regardez une période basse, un week-end, une semaine de haute saison et une date sur laquelle vous aviez appliqué un tarif manuel.
Vous utilisez la tarification intelligente Airbnb
Regardez surtout votre prix minimum.
Même si l’outil tient compte de votre nouvelle structure de frais, un prix plancher resté trop bas peut continuer à faire partir certaines nuits à un tarif insuffisant.
Prenons un minimum fixé à 80 €.
Avec 15,5 % de commission, il vous reste seulement 67,60 € avant l’éventuelle TVA sur les frais.
Demandez-vous sérieusement si cette somme couvre encore votre ménage, votre linge, votre électricité, votre crédit, vos consommables, vos impôts et le temps consacré à la location.
Vous utilisez un outil de tarification dynamique
Si vos prix sont envoyés à Airbnb par un outil externe, réalisez l’ajustement dans cet outil.
Sinon, le logiciel peut écraser les modifications faites manuellement dans Airbnb lors de la prochaine synchronisation.
Cherchez un réglage de type majoration par canal, ajustement Airbnb, channel markup ou compensation des commissions.
Vérifiez aussi si la majoration concerne uniquement les nuitées ou si elle s’applique également aux frais annexes.
Vous utilisez un PMS ou un channel manager
Le plus propre est généralement d’utiliser une majoration spécifique au canal Airbnb.
Votre tarif de base reste alors identique dans votre logiciel et le PMS ajoute automatiquement la majoration nécessaire lorsqu’il transmet le prix à Airbnb.
Cela vous permet de garder des prix différents selon les coûts de chaque canal.
Par exemple, vous pouvez conserver votre tarif de référence à 100 €, afficher un prix majoré sur Airbnb, appliquer une autre majoration sur Booking et proposer un tarif plus avantageux sur votre propre site.
Attention cependant aux frais de ménage. Certains logiciels majorent uniquement les nuitées. Regardez donc le détail d’une réservation test au lieu de supposer que tout est pris en compte.
Pensez aussi aux promotions et aux réductions
Une fois vos prix augmentés, vos promotions continuent à s’appliquer.
Imaginons que vous affichiez 118,34 € afin de recevoir 100 € après 15,5 % de commission.
Si vous appliquez ensuite une réduction de 20 %, le prix descend à :
118,34 € × 80 % = 94,67 €
Après 15,5 % de commission, il vous reste environ 80 €.
C’est logique : vous avez accordé 20 % de remise sur votre revenu.
Le problème est que beaucoup de propriétaires cumulent plusieurs promotions sans regarder le versement final.
Une réduction à la semaine, une promotion de dernière minute, une remise pour les premières réservations et une baisse automatique peuvent parfois se superposer selon les règles applicables.
Ne regardez donc pas uniquement le pourcentage de chaque promotion. Ouvrez une réservation test et vérifiez le prix final ainsi que le montant réellement versé.
Faites particulièrement attention aux promotions définies en euros. Une remise fixe de 50 € ne se comporte pas comme une réduction de 10 % lorsque vous modifiez tout votre calendrier.
Comment vérifier que vous n’avez pas fait d’erreur
Une fois vos tarifs modifiés, ne vous contentez pas de regarder votre calendrier côté propriétaire.
Mettez-vous à la place d’un voyageur.
Ouvrez votre annonce dans une fenêtre de navigation privée ou depuis un appareil sur lequel vous n’êtes pas connecté. Choisissez de vraies dates disponibles et allez jusqu’au détail du prix, sans valider la réservation.
Regardez combien le voyageur paie au total. Ensuite, revenez dans votre espace hôte et consultez l’aperçu de votre versement pour les mêmes dates.
Comparez alors trois chiffres : votre ancien versement, le nouveau prix payé par le voyageur et le nouveau versement prévu.
Faites ce test sur plusieurs types de séjours.
Testez une nuit si vous acceptez les séjours courts, un week-end, une semaine complète et un séjour comprenant des frais supplémentaires.
C’est souvent à ce moment-là que vous repérerez un prix minimum oublié, des frais de ménage non ajustés ou une promotion qui réduit beaucoup trop votre revenu.
Ne raisonnez pas uniquement en chiffre d’affaires
Ce changement de commission est aussi une bonne occasion de revoir votre rentabilité réelle.
Imaginons que vous affichiez une nuit à 100 €.
Vous pouvez avoir l’impression de réaliser 100 € de chiffre d’affaires. Mais entre la commission, la TVA éventuelle sur cette commission, le ménage, le linge, les consommables, l’électricité, l’eau, l’assurance, les réparations et la fiscalité, ce qui vous reste réellement peut être beaucoup plus faible.
Votre objectif ne doit donc pas être uniquement de compenser Airbnb.
Vous devez savoir quel montant minimum doit vous rester pour que la location soit intéressante.
Si votre nuit vous coûte réellement 75 € une fois toutes vos charges réparties, accepter un versement Airbnb de 70 € n’a pas beaucoup de sens, même si cela améliore votre taux d’occupation.
Vous remplissez votre logement, vous travaillez davantage et vous perdez de l’argent.
Exemple d’impact sur une année complète
Imaginons que vous réalisiez 30 000 € de réservations Airbnb sur une année, calculées selon vos anciens prix.
Si vous ne modifiez rien et qu’Airbnb retire 15,5 %, le montant prélevé est :
30 000 € × 15,5 % = 4 650 €
Il vous reste 25 350 € avant les autres charges et avant l’éventuelle TVA sur les frais de service.
Si votre ancien modèle vous laissait environ 97 % de votre tarif, vous receviez auparavant autour de 29 100 €.
La différence entre 29 100 € et 25 350 € est de 3 750 €.
Voilà ce que peut vous coûter une absence d’ajustement sur une année dans cet exemple.
Si vous augmentez vos prix pour conserver votre ancien versement, vous évitez cette baisse. Reste ensuite à vérifier que le marché accepte votre nouveau prix et que votre nombre de réservations ne diminue pas trop.
Une hausse parfaite sur le papier peut être mauvaise commercialement si elle vous fait perdre beaucoup de nuits.
À l’inverse, une légère baisse du taux d’occupation peut rester rentable si chaque réservation vous rapporte davantage.
Il faut donc suivre à la fois votre prix moyen, votre taux d’occupation et votre revenu net.
Le vrai intérêt de la réservation directe devient encore plus évident
Plus les commissions des plateformes pèsent lourd, plus votre propre canal de réservation devient intéressant.
Cela ne veut pas dire qu’il faut supprimer Airbnb.
Airbnb reste très efficace pour trouver des voyageurs qui ne connaissent ni votre logement ni votre région. La plateforme vous apporte de la visibilité, de la confiance et un système de réservation déjà prêt.
En revanche, lorsqu’un voyageur revient une deuxième fois, continuer à payer environ 15,5 % de commission devient beaucoup plus difficile à justifier.
Sur une réservation de 1 500 €, une commission de 15,5 % représente 232,50 €, avant l’éventuelle TVA sur les frais.
Un site de réservation directe, un paiement par carte et un moteur de réservation peuvent coûter beaucoup moins cher.
Vous pouvez alors proposer un prix un peu plus faible au voyageur tout en conservant un revenu supérieur.
Par exemple, au lieu d’afficher 1 500 € sur Airbnb et de recevoir 1 267,50 €, vous pourriez proposer 1 400 € en direct. Le voyageur économise 100 € et vous conservez presque toute la différence, après les frais de paiement et vos coûts directs.
Airbnb reste alors votre canal d’acquisition. Votre site devient votre canal de fidélisation.
Notre conseil concret
Ne modifiez pas tous vos prix dans la précipitation.
Commencez par ouvrir une réservation récente et regardez exactement ce qu’Airbnb vous facture. Notez le taux de commission, la TVA éventuelle sur les frais et le versement final.
Ensuite, choisissez votre objectif.
Voulez-vous conserver votre ancien versement ? Dans notre exemple avec un ancien tarif de 100 € et une ancienne commission de 3 %, vous cherchez à continuer à recevoir environ 97 €. Avec 15,5 % de frais uniques, le prix correspondant est d’environ 114,79 €.
Voulez-vous réellement recevoir 100 € ? Le prix correspondant est alors de 118,34 €, hors TVA éventuellement facturée sur la commission.
Si vous supportez une TVA de 20 % sur les frais de 15,5 % et que cette TVA constitue bien un coût pour vous, le calcul peut monter jusqu’à 122,85 € pour recevoir 100 €.
Réglez ensuite vos prix à un seul endroit, puis réalisez plusieurs réservations test.
Enfin, surveillez les résultats pendant quelques semaines. Regardez si votre taux de réservation baisse, si votre revenu moyen augmente et si certaines périodes doivent être ajustées différemment.
Un bon tarif n’est jamais figé. Il doit couvrir vos coûts, intégrer la commission et rester acceptable pour les voyageurs.
Questions fréquentes sur la commission Airbnb à 15,5 %
Est-ce que tous les hôtes Airbnb paient maintenant 15,5 % ?
Non. Airbnb indique que la plupart des hôtes soumis aux frais uniques paient 15,5 %, mais que d’autres paient généralement entre 14 % et 16 %. Certains hôtes peuvent encore relever d’une structure avec partage des frais. Vérifiez donc le taux indiqué dans votre propre compte.
Pourquoi ne suffit-il pas d’ajouter 15,5 % au prix ?
Parce qu’Airbnb prélève 15,5 % sur le nouveau prix final. Si vous passez de 100 € à 115,50 €, Airbnb retire environ 17,90 € et il vous reste seulement 97,60 €. Pour recevoir exactement 100 €, il faut afficher 118,34 €.
Quelle formule utiliser pour calculer mon nouveau prix ?
Divisez le montant que vous souhaitez recevoir par un moins votre taux de commission. Avec 15,5 %, vous divisez par 0,845. Pour recevoir 200 €, vous devez donc afficher environ 236,69 €.
De combien augmenter mes prix avec une commission de 15,5 % ?
Pour conserver intégralement votre prix de départ, la hausse mathématique est de 18,34 %. Pour conserver uniquement votre ancien versement après une commission hôte d’environ 3 %, une hausse proche de 14,8 % peut suffire.
La TVA de 20 % s’ajoute-t-elle aux 15,5 % ?
Airbnb indique que ses frais de service sont soumis à une TVA de 20 % en France. Cette TVA est calculée sur la commission, et non sur le prix total du séjour. Selon votre situation fiscale, elle peut être facturée par Airbnb, faire l’objet d’une autoliquidation ou être récupérable. Vérifiez vos factures et demandez conseil à votre comptable.
Airbnb prend-il une commission sur les frais de ménage ?
Les frais de service hôte sont calculés sur le sous-total de la réservation. Les frais de ménage et certains suppléments peuvent donc entrer dans la base de calcul. Vérifiez le détail de votre versement pour connaître précisément les éléments concernés.
Dois-je modifier les prix dans Airbnb ou dans mon channel manager ?
Modifiez-les dans l’outil qui pilote réellement vos tarifs. Si un channel manager ou un logiciel de tarification envoie les prix à Airbnb, faites généralement l’ajustement dans ce logiciel. Sinon, une prochaine synchronisation risque d’écraser vos modifications manuelles.
Le prix payé par le voyageur va-t-il augmenter de 18,34 % ?
Pas nécessairement par rapport à son ancien prix final. Dans l’ancien modèle, Airbnb ajoutait des frais de service au prix affiché. Il faut donc comparer l’ancien total réellement payé par le voyageur avec le nouveau total, et pas uniquement comparer les deux tarifs affichés.
Comment vérifier mon nouveau prix avant de le publier partout ?
Ouvrez votre annonce en navigation privée, choisissez des dates disponibles et consultez le prix final comme si vous étiez un voyageur. Comparez ensuite ce total avec l’aperçu de votre versement dans votre compte hôte.
Ce qu’il faut retenir
Le passage à une commission Airbnb d’environ 15,5 % ne signifie pas forcément que vous allez perdre 15,5 % de revenu.
Vous allez surtout devoir intégrer la commission dans vos prix au lieu de laisser Airbnb ajouter une partie de ses frais au voyageur.
En revanche, ne faites pas l’erreur d’ajouter simplement 15,5 %.
Pour recevoir 100 € après une commission de 15,5 %, vous devez afficher 118,34 €. Si votre objectif est uniquement de conserver un ancien versement de 97 €, un prix autour de 114,79 € suffit.
Et si une TVA de 20 % est effectivement facturée sur la commission et reste à votre charge, le calcul doit encore être adapté.
Vérifiez donc votre taux réel, regardez vos factures, choisissez le revenu que vous souhaitez conserver et testez votre annonce comme un voyageur.
Ce sont quelques minutes de vérification. Mais sur une année complète, elles peuvent vous éviter de perdre plusieurs centaines, voire plusieurs milliers d’euros.
